Wie in België huurt of verhuurt, krijgt vroeg of laat te maken met de indexatie van de huurprijs. De huur wordt dan verhoogd als aanpassing naar de levensduurte. Het is een eenvoudig concept, maar in de praktijk brengt het vragen, misverstanden en discussies naar boven. Mag een verhuurder zomaar indexeren? Gebeurt dat na nieuwjaar? En hoe wordt de huurindexatie berekend? Alle regels op een rijtje.

Wat is huurindexatie precies?

De huurindexatie is de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de gezondheidsindex. Dat is een speciale prijsindex van de overheid die bijhoudt hoeveel de kosten van typische basis- en gezondheidsproducten evolueren. Denk dan aan voeding, medische verzorging, huishoudproducten, enzovoort. Hoe duurder het leven wordt, hoe hoger de gezondheidsindex ligt en hoe hoger de huurprijs mag worden.

Waarom de huur geïndexeerd wordt? Twee redenen!

1. Voor verhuurders zorgt de indexatie ervoor dat hun huurinkomsten niet in waarde dalen. Als het leven duurder wordt en de huurprijzen niet meestijgen, zou de eigenaar van de woning uiteindelijk geld mislopen. Daarom stijgt de huurprijs dus mee met die levensduurte.
2. Voor huurders heeft zo’n huurindexatie ook een voordeel. De verhuurder moet namelijk een strikte formule volgen om de prijsverhoging te berekenen. En dus ben je als huurder beschermd tegen overdreven stijgingen. Alles is netjes geregeld.

Jaarlijks indexeren

Een verhuurder kan de huur maar één keer per jaar aanpassen. En ook het moment waarop de eigenaar de huur mag optrekken, ligt vast. Het kan alleen op de verjaardag van de startdatum van het contract. Dat is dus niet op nieuwjaar (tenzij je toevallig in januari het contract ondertekende natuurlijk).

Belangrijk om te weten: de indexering gebeurt nooit automatisch. De verhuurder moet de huurder altijd schriftelijk laten weten dat hij de huur wil aanpassen. Krijg je geen vervelende brief in de bus, dan hoef je je dus geen zorgen te maken dat je plots meer huur zal moeten ophoesten.

Hoe bereken je nu precies de nieuwe huurprijs?

Zoals we eerder zeiden gebeurt die huurindexatie volgens een strikte formule die vastgelegd is in onze wetboeken. Het is dus geen nattevingerwerk, maar een duidelijk systeem dat ervoor zorgt dat zowel huurder als verhuurder weten waar ze aan toe zijn. Je kan die prijsstijging gewoon zelf berekenen.

De regel ziet er zo uit:
Geïndexeerde huurprijs = (oorspronkelijke huur × nieuwe gezondheidsindex) ÷ gezondheidsindex bij de start van het contract

Klinkt technisch, maar in praktijk valt het allemaal wel mee. Wat heb je nodig?

• De basishuurprijs: dat is de huur die je betaalde toen het contract van start ging.
• De oude gezondheidsindex: de index van de maand vóór de start van je huurcontract.
• De nieuwe gezondheidsindex: de index van de maand vóór de verjaardag van je contract.

Met die drie getallen kan je perfect uitrekenen wat de nieuwe huurprijs mag zijn.

Opgelet: correctiefactoren

Voor bepaalde woningen zit er een rem op de huurindexatie. We noemen die de correctiefactoren. Die zijn ingevoerd tijdens de energiecrisis om mensen die een energievretende woning huren een handje toe te steken. Er zijn twee voorwaarden om die korting op de indexatie te kunnen scoren:

1. Je hebt een huurcontract dat vóór 1 oktober 2022 van start ging;
2. De woning heeft geen EPC-label óf een label D, E of F.

Voldoe je aan beide voorwaarden? Dan moet de verhuurder verplicht een aangepaste (lees: voordeligere) formule gebruiken. Kortom: de huur mag wél stijgen, maar minder sterk dan volgens de gewone formule.

Die beperking blijft van kracht tot de woning energiezuiniger is geworden. Kiest de eigenaar er dus voor om werken uit te voeren en krijgt je huurhuis daardoor een energielabel A, B of C? Dan vervalt de correctiefactor en mag de huurbaas opnieuw normaal indexeren.

Q&A

Kan een huurindexatie ook met terugwerkende kracht?
Stel dat je huurbaas jarenlang geen indexatie heeft toegepast, dan kan hij dat verloren gelopen huurgeld niet opeens teruginnen. Er geldt een maximale terugwerkende kracht van 3 maanden. Had de eigenaar kunnen indexeren vanaf pakweg januari, maar doet hij dat in augustus? Dan mag hij enkel nog extra huurgeld vragen voor de maanden mei, juni en juli. Verder in de tijd mag hij niet terugkeren.

Is huurindexatie verplicht?
Nee. Een verhuurder moet niet indexeren, hij mag indexeren. Sommige verhuurders doen het dan ook niet. Uit gemak, omdat de stijging niet veel voorstelt of gewoon om de relatie met de huurder goed te houden.

Kan een huurder de indexatie weigeren?
In principe niet. Als de indexatie correct wordt berekend en het contract die stijging toelaat, dan moet de huurder de nieuwe huurprijs betalen.

Maar, als we alles hierboven even samenvatten, kan je de huurindexatie als huurder wel weigeren wanneer de indexatie fout berekend is, de verhuurder retroactief meer dan 3 maanden wil aanrekenen, de communicatie niet volgens de regels gebeurde (schriftelijk), of wanneer er in het huurcontract zou staan dat de huurprijs niet geïndexeerd kan worden (al is dat eerder zeldzaam).

Mag de huurprijs ook verhoogd worden bovenop de indexatie?
In de meeste gevallen niet. De indexatie is geen “loonsverhoging” voor verhuurders, de nieuwe huurprijs volgt enkel de inflatie. De huurprijs zelf mag dus enkel worden opgetrokken wanneer het contract zelf vernieuwd wordt.

Bron: Zimmo